Ενδιαφέρεσαι να αγοράσεις ένα ακίνητο; Αυτά είναι τα λάθη που πρέπει να αποφύγεις.
Έχοντας υποστηρίξει συμβουλευτικά πληθώρα αγοραπωλησιών, συγκεντρώσαμε στο άρθρο αυτό όλα εκείνα τα σημεία που θα πρέπει να προσέξει ένας υποψήφιος αγοραστής κατά την διαδικασία αγοράς του ακινήτου που τον ενδιαφέρει.
1. Προκαταβολή- προσύμφωνο και μεσιτικά γραφεία.
Αδιαμφισβήτητα, το πιο δύσκολο κομμάτι στην αγορά ενός σπιτιού είναι το να βρούμε το κατάλληλο ακίνητο, εκείνο δηλαδή που μας ταιριάζει αλλά και αποτελεί μία πολύ καλή ευκαιρία για επένδυση.
Προκειμένου όμως να δείξουμε στον ιδιοκτήτη- πωλητή ότι πράγματι έχουμε ισχυρό ενδιαφέρον για αγορά του εν λόγω ακινήτου, καλό θα είναι να δώσουμε ένα ποσό ως προκαταβολή. Με αυτόν τον τρόπο και ο αγοραστής δείχνει στον πωλητή ότι θέλει το ακίνητο και έχει εγκαταλείψει την αναζήτηση κάποιου άλλου, αλλά και ο πωλητής δεσμεύεται ως προς τον αγοραστή να προτιμήσει εκείνον και κανέναν άλλον κατά την πώληση.
Στη πράξη, ειδικά τα τελευταία χρόνια, είθισται να δίνεται το ποσό αυτό στο μεσιτικό γραφείο, το οποίο και διαμεσολάβησε στο να γίνει η αγοραπωλησία. Έτσι πολλοί μεσίτες λαμβάνουν ένα ποσό από τον ενδιαφερόμενο αγοραστή δίνοντας μία απλή απόδειξη ότι έλαβαν από τον τελευταίο το τάδε ποσό ως προκαταβολή. Η πρακτική αυτή είναι απολύτως εσφαλμένη καθώς δεν διασφαλίζει σε τίποτα τα μέρη ως προς την αγοραπωλησία, ειδικά τον αγοραστή. Κι αυτό γιατί πολύ απλώς ο πωλητής πρακτικά δεν λαμβάνει κανένα ποσό στα χέρια του και κατ’ επέκταση δεν δεσμεύεται και δεν εμποδίζεται σε τίποτα όπως υπαναχωρήσει και προτιμήσει κάποιον άλλον ενδιαφερόμενο αγοραστή.
Το ορθό, με σκοπό να δεσμευτούν πράγματι τα μέρη όπως είπαμε ανωτέρω, είναι το να υπογραφεί ένα προσύμφωνο συμβόλαιο αγοραπωλησίας με συγκεκριμένους όρους και χρονοδιάγραμμα καθώς και με τις αντίστοιχες προβλεπόμενες κυρώσεις, σε περίπτωση που χωρίς λόγο είτε ο αγοραστής είτε ο πωλητής αποφασίσουν να υπαναχωρήσουν από την αγοραπωλησία. Το προσύμφωνο αυτό στην πράξη καταρτίζεται με ένα απλό ιδιωτικό συμφωνητικό παρότι βάσει νόμου θα πρέπει να γίνει σε συμβολαιογράφο. Ακόμα κι έτσι όμως, αφού συνταχθεί από τον δικηγόρο του αγοραστή και του πωλητή, δεσμεύει τα μέρη σε πλήρη αντίθεση με αυτό που συμβαίνει με τις απλές αποδείξεις είσπραξης προκαταβολής ενός μεσίτη.
2. Έλεγχος του ιδιοκτησιακού – νομικού καθεστώτος του ακινήτου
Ως γνωστόν, προτού προχωρήσουμε στην αγορά ενός ακινήτου, θα πρέπει πρώτα να ελέγξουμε ότι αυτό είναι ελεύθερο από βάρη και περιορισμούς. Τι σημαίνει αυτό; Ένα ακίνητο μπορεί να είναι της αρεσκείας μας από πλευράς θέσης, τετραγωνικών, ιστορικού κατασκευής κ.λ.π μπορεί όμως να είναι υποθηκευμένο ή να διεκδικείται ως προς την κυριότητά του και από κάποιο άλλο πρόσωπο, πέραν του πωλητή. Προκειμένου λοιπόν να είμαστε σίγουροι ότι το ακίνητο που θέλουμε να αγοράσουμε δεν εμπίπτει σε αυτές τις περιπτώσεις, θα πρέπει να δώσουμε την εντολή σε δικηγόρο όπως διεξάγει τον απαραίτητο νομικό έλεγχο. Παλιότερα ο έλεγχος αυτός γινόταν αποκλειστικά στο Υποθηκοφυλακείο. Πλέον σε αρκετές περιοχές της χώρας λειτουργεί Κτηματολόγιο και πολλές από τις ανωτέρω πληροφορίες σχετικά με το ιδιοκτησιακό καθεστώς του εκάστοτε ακινήτου μπορούν να αναζητηθούν και online. Στα συστήματα αυτά έχουν πρόσβαση όχι μόνο οι δικηγόροι αλλά και οι συμβολαιογράφοι της χώρας. Πολλοί ενδιαφερόμενοι αγοραστές αρκούνται στις πληροφορίες αυτές και παραλείπουν να δώσουν την εντολή σε δικηγόρο, όπως προβεί στον απαραίτητο έλεγχο. Και η εν λόγω πρακτική δεν είναι σωστή. Τα δεδομένα του Κτηματολογίου σε πολλές περιπτώσεις είναι ελλιπή λόγω μη ορθής και επακριβούς μεταφοράς των βαρών ενός ακινήτου από τα στοιχεία του Υποθηκοφυλακείου. Γι’ αυτό και θα πρέπει πάντοτε να δίνεται η εντολή σε δικηγόρο όπως ελέγξει το ακίνητο τόσο στο Κτηματολόγιο όσο και στα σχετικά βιβλία του παλαιού Υποθηκοφυλακείου, ανατρέχοντας στα δεδομένα μάλιστα αρκετών δεκαετιών πίσω.
3. Κανονισμός της πολυκατοικίας – Διαχείριση και Airbnb
Ο έλεγχος στα βιβλία του Κτηματολογίου-Υποθηκοφυλακείου της τοποθεσίας του ακινήτου είναι απαραίτητος για έναν ακόμη λόγο. Πέραν της εξέτασης του ιδιοκτησιακού και εν γένει νομικού καθεστώτος ενός ακινήτου, ο ενδιαφερόμενος αγοραστής θα πρέπει να λαμβάνει γνώση και του Κανονισμού της πολυκατοικίας, όταν πρόκειται να αγοράσει ένα διαμέρισμα που βρίσκεται σε αυτήν. Ειδικά όσον αφορά τις πολυκατοικίες του κέντρου της Αθήνας, οι σχέσεις μεταξύ των συνιδιοκτητών αυτής διέπονται συνήθως από πολύ παλιούς Κανονισμούς με άκρως αναχρονιστικές και ξεπερασμένες διατάξεις. Το πιο σημαντικό όμως είναι ότι οι διατάξεις αυτές ενίοτε απαγορεύουν την ανάθεση του ρόλου του διαχειριστή σε κάποιον τρίτο πλην των συνιδιοκτητών φυσικό ή νομικό πρόσωπο, όπως μία εταιρεία διαχείρισης. Αυτό σημαίνει ότι πάντοτε τον εν λόγω ρόλο θα πρέπει αναγκαστικά να τον αναλάβει κάποιος από τους συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας, ρόλος ιδιαιτέρως χρονοβόρος, κουραστικός και με υψηλή ευθύνη. Επίσης, παρότι οι Κανονισμοί είναι πολύ παλαιοί, συγκεκριμένα από τον καιρό ανοικοδόμησης της πολυκατοικίας, μπορεί να αναφέρουν ότι απαγορεύεται η χρήση κάποιου εκ των διαμερισμάτων αυτής ως «ξενοδοχείον» με αποτέλεσμα, βάσει νομολογίας, η εκμετάλλευση του ακινήτου μέσω της πλατφόρμας βραχυχρόνιων μισθώσεων «Airbnb» να είναι εξαιρετικά δύσκολη αν όχι αδύνατη. Για όλους τους παραπάνω λόγους και η εξέταση του Κανονισμού είναι ιδιαιτέρως σημαντική και γι’ αυτό δεν θα πρέπει να παραλείπεται, όπως συμβαίνει σε αρκετές περιπτώσεις.
Το παρόν δεν αποτελεί νομική ή άλλη επαγγελματική συμβουλή και για οποιοδήποτε νομικό πρόβλημα αντιμετωπίζουν οι αναγνώστες θα πρέπει να αναζητήσουν τον αντίστοιχο επαγγελματία.